居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，也是指居住权人有权按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权自向登记机构申请居住权登记时设立，登记设立后便可以保障居者有其房，即便以后房屋权属发生变化，其他权利人也无权要求居住权人搬出房屋。《中华人民共和国民法典》首次对居住权进行了规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。

设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这相当于在房屋所有权之外，新设立居住权。房子只要设立了居住权，即使没有该房的不动产权证，也可长时间乃至终生居住。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

在我们生活中，以下三种情况下可以申请居住权登记：

一是以合同方式设定居住权的。以合同方式设立居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同。

二是以遗嘱方式设立居住权的。以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

三是以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的。人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书，或行政机关具有强制执行力的行政处理决定书。

居住权登记有三种类型：居住权的首次登记、变更登记、注销登记。居住权期限届满、生效法律文书终止居住权等导致居住权消灭的，不动产登记机构凭居住权人或者房屋所有权人提交的居住权期限届满材料、居住权终止的生效法律文书等相关材料，办理居住权的注销登记。

居住权的法律依据：《中华人民共和国民法典》中明确了居住权、居住权合同：第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

需要注意的几点事项：不动产登记机构办理居住权登记的过程中，要重点对设立居住权的不动产是否已经登记，居住权人是否为自然人，不动产登记申请书、居住权合同或者遗嘱等记载的主体是否一致等事项进行审核；符合登记条件的，向申请人核发不动产登记证明，实现即时办结。

不动产居住权登记有效解决了养老住房保障、共同居住等现实问题，居住权人虽然不享有房屋所有权，但只要办理了“居住权”登记，今后可长期乃至终生居住使用该不动产，对保障抚养子女、赡养父母、丧偶离异等特定群体的居住权利具有重要意义。

（作者：杨候勇 作者单位：吕梁市不动产登记中心）

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